二世帯住宅 | 株式会社さくら不動産

二世帯住宅

二世帯住宅のメリット・デメリット

親世帯の将来的な介護の心配や、共働きの子世帯への子育て援助など、二世帯住宅を購入する理由はいくつかあると思います。
そんなときに改めて確認しておきたいのが、二世帯住宅におけるメリットとデメリットではないでしょうか。
自身の経験をもとに二世帯住宅の構造や生活面について解説していきます。
そもそもの二世帯住宅の定義から、メリットとデメリットについて実例を交えつつご紹介いたしますので、ぜひ参考にしてみてください。
ときに本人たちの希望とは関係なく、同居しなければならない事態が訪れることもあります。
二世帯住宅を検討する方だけでなく、将来的な住居の形態を考える方もぜひ読んでみてくださいね。

1.二世帯住宅の種類

1-1.完全同居型

キッチンやお風呂などの設備を一か所とし、家計簿(会計)も分けない昔ながらの二世帯住宅です。サザエさんの暮らしぶりといえば、イメージが湧きやすいでしょうか。
完全同居型は、設備を二重に設けないため、住居取得費が最も安くあがります。
ただし、プライバシーが全くないのもこのタイプの特徴。相手側の都合を聞かずに思い込みで行動して、トラブルに発展することも。
なお、家はお金を出した人が所有者として、名義人になるのが原則となります。複数人がお金を出しているのであれば、所有者も複数になります。
複数の名義で所有する(登記する)場合は、お金を出した割合に応じて登記します。

1-2.部分同居型

部分同居型は、キッチンやお風呂など部分的に共有するタイプの二世帯住宅で、入居する二世帯がどのように関わるかで、さらに細かい分類ができます。
下記にその分類をご紹介します。

1-2-1.玄関のみが共用

内側では完全に分けられていますが、対外的には同居に見えるパターンです。
玄関以外は別なので、事実上では後ほど紹介する「別居型」と同様です。

1-2-2.別玄関で、なかは同居

別玄関にし、郵便受けや表札も別に設置しますが、なかでは自由に行き来できるパターンです。
「1-1.完全同居型」の変形バージョンといえるでしょう。
筆者が建築士として携わった案件では、娘世帯との同居によく見られたパターンです。
対外的には別居とみられるため、お婿さんのメンツのためかもしれません。

1-2-3.その他一部共用

浴室のみ共用、客間・リビングのみが共用など、それぞれの生活スタイルに合わせて専用と共用を使い分けるパターンです。
設備を共用にする分、費用を抑えられるメリットがあります。

1-3.別居型

近年、最も多いのがこのタイプです。玄関が別で、内部に自由に行き来できる設備がないので、区分所有で登記することも可能です。
建築上の様式により、共同住宅、長屋、重層長屋、別棟などの種類があります。
この形式のなかでも、土地の問題を解決できるのなら、下記の別棟建築をお勧めします。

1-4.敷地内別棟

今注目されている二世帯の住まい方として、敷地内別棟という方法があります。
これは一棟に二世帯が入居するのでなく、同じ敷地内に別の建物を建てる方式です。
建築費の削減はできませんが、もう一方の両親や親族が遊びに来るときも気兼ねすること必要がありません。
また、一定の距離があるので、洗濯機や掃除機などの生活音も気になりません。
お隣さんより近しい距離ですので、例えば「今日は仕事で遅くなるからおばあちゃんのところでご飯を食べる」ことも可能です。
庭を共同で使用することも可能で、ホームパーティなども気兼ねなく行えます。
また、場合によっては土地を分ける(分筆)こともできるので、相続時や売却時、スムーズに事を運べるといったメリットがあります。
親世帯の体調面で不安がある場合は、インターホンやナースコールといった設備を導入すれば、プライバシーを守りつつ安心感も得られるでしょう。

2.二世帯住宅のメリット

家族

2-1.生活面

まず二世帯で暮らすことによって、完全留守の時間が少なくなり、防犯上で効果があります。
また、人が居る時間が長ければ長いほど建物は傷まず、良好な状態を維持できます。
ほかにも、宅急便の受取や、急に雨が降ってきたときの洗濯物の取り込みなど、ちょっとした日々の雑事をお願いすることができます。

2-2.精神面

子育てしている場合、近くにすぐに頼れる存在があるのは、子世帯にとっての大きなメリットです。
これは親世帯としても、孫と頻繁に交流することができるのは嬉しいものです。
また、親世帯から見れば、介護が必要となったときや体調を崩したときに、子どもたちが近くにいるということで安心感を得られるでしょう。

2-3.経済面

経済面でのメリットについては、筆者が実際に携わった事例を紹介しつつ解説したいと思います。

2-3-1.建築費の削減

当然ながら、本来は二つ用意するものが一つで済むので、二世帯住宅は建築費の削減になります。
新築希望のAさんご夫婦は、土地探しから始めていました。ただ、希望する居住地は土地の値段が高く、郊外も視野に入れて検討しているところでした。
ちょうどそのタイミングで、実家でリフォームの話が上がり、それならば二世帯住宅にしてしまおうという話になりました。
Aさんご夫婦は、土地購入よりも二世帯住宅の建築費のほうが安価であることから、二世帯住宅でご両親と住まうことを選びました。
実家は希望していたい通勤面や、子どもの教育にも最適な立地であり、ご両親に感謝されていました。
親世帯にとってもリフォーム費用の削減になり、メリットばかりの選択になったといえるでしょう。

2-3-2.エネルギー(光熱費)の削減

通常の一戸建てと比べて、二世帯住宅はエネルギー面(光熱費)を削減できる場合があります。
賃貸の一戸建てに住んでいたCさんは、重層二世帯住宅の二階に引っ越しました。
※重層:一階を親世帯、二階を子世帯といった具合に、階層ごとで世帯を分ける方法
引越し後、Cさん宅はそれまでに比べてエアコンの使用時間が減り、一階の親世帯の電気料金も安くなったそうです。
これはなぜかというと、冷暖房機は部屋と外気の温度差があるほど、使用エネルギーが増えるという性質があるためです。
たとえば、外が暑い日ほど、エアコンで部屋を涼しくするには多くの電力を必要とします。
通常、一戸建てであれば、建物の外周全てが外気に晒されています。
しかし重層の場合、二階世帯は地面と接さず、一階世帯は屋根に接さないため、ここから熱される(冷やされる)分が削減されます。
屋根や地面など、たった一面だけでも外気に触れないだけで、消費されるエネルギーは変わるのです。
よくアパート、マンションではあまり冷暖房機を使わなくて済むといわれるのは、四方を別の部屋で囲み、外気に触れる面が少ないためです。

2-3-3.相続税対策

両親と同居することによって、相続税対策になる場合があります。
※相続税については、登記簿上の名義や資産、相続人の間柄などによって異なりますので、きちんと専門家の確認を取りましょう。
同居によって適用される可能性があるのは、「小規模宅地の特例」です。
小規模宅地等の特例とは、相続時に故人の自宅や事業用の敷地などの土地の値段を減額できる制度です。
小規模宅地等の特例に適用されれば、一定の面積までの土地の評価額を80%減額することができます。
たとえば土地の評価額が1億円だった場合、評価額を80%減額することができるわけなので、評価額を2,000万円にまで下がるというわけです。
要件は故人と相続人の間柄によって変わり、以下のとおりです。
①配偶者が相続する場合:そのまま特例に適用
②同居していた親族が相続する場合:相続開始の直前から相続税の申告期限まで、その建物に居住していること
③配偶者および同居している親族がいない場合:相続人が日本国籍を有していること。
また、3年以内に相続人またはその配偶者が所有する家屋に居住していないこと。
二世帯住宅の場合、二つ目の同居の要件を満たすことによって、小規模宅地の特例に適用されます。
ちなみに、以前は「1-3.別居型」のように世帯間で行き来ができない二世帯住宅は、「同居」と見なされませんでしたが、2014年の改正により認められています。

3.二世帯住宅のデメリット

住宅は一生の買い物のなかでも、最も高価といわれます。
気に入らないからといって捨てるわけにはいきませんので、デメリットから目を逸らさず、しっかりと把握しておきましょう。

3-1.プライバシーに関する問題

二世帯住宅の一番のデメリットは、プライバシーに関してです。
これは特に「1-1.完全同居型」で起こりやすい問題といえるでしょう。
許可もなく相手側の領域に入ったり、物を借りたりすることで、関係が悪化することは少なくありません。
勝手知ったる他人の家とでもいいますか、お互いの領域を自分の家と錯覚してしまったり、遠慮がなくなったりという状態に陥りがちです。
娘だから大丈夫、父親だから遠慮する必要はないではなく、世帯が違うことはしっかり認識してきましょう。
お互いに適切な距離を保ち、甘えるときは甘える、我慢できるところは我慢する必要があります。
また、密着して生活しているわけですからそれなりの気配は感じます。
帰宅の時間が遅い、夜遅いのに掃除機や洗濯機の音がうるさくて寝られない、などちょっとしたことが積み重なってストレスとなります。
こういったことから、精神的にはもちろん、物理的にもある程度の距離をおくのが良いと思われます。
筆者がまず分離型の二世帯住宅を勧めるのは、これらが理由です。

3-2.同居しない親や他の兄弟への配慮

例えば、夫側の両親と同居したとき、妻側の両親は家を訪れることに遠慮を覚えてしまうでしょう。
これにより、片方の親世帯とは、会う機会が制限されてしまうことも。
特に、ひとりっ子同士の結婚で二世帯住宅を選ぶと、片方の親世帯は孤立したようなかたちとなってしまいます。
また、他の兄弟が実家に帰りづらくなるということもあるでしょう。
これらはなかなか解決の方法もないデメリットですので、事前にほかの親族との話し合いの場は設けておくべきでしょう。

3-3.世代間のトレンドや好みの問題

単純に人数が増えると、意見の統一が難しくなってきます。間取りや外見のデザイン面で意見が合わせにくく、どちらかが折れることになります。
また、間取りの変更には、構造や設備上の問題で、実現できない設計もあります。
とくに親世帯が否定していても、将来の介護問題も視野に入れ、バリアフリー設計は検討しておくべきでしょう。

3-4.売却しにくい

二世帯住宅は特殊な住宅になるので、将来的に売却を予定していても簡単には売れなくなります。
中古物件を求める人が二世帯住宅を求めているとは限りませんし、間取りの形状も特殊なため、ニーズから外れてしまう可能性が高いのです。
なお、二世帯住宅を一世帯用にリフォームすることは、ほとんどありません。
最初に費用を掛けて設置した部分を、さらに費用を掛けて撤去するメリットがないからです。

4.同居が避けられない事態が訪れることも

ここまで、二世帯住宅のメリット・デメリットについて解説してきましたが、同居が避けられない事態が訪れることもあります。

4-1.親世帯由来の事情

親由来の事情では、介護の問題を理由とするものが、筆者の受けた依頼なかでは一番多かったように思えます。
なかでもひとり暮らしの母が心配といった、単身の親世帯への配慮がよく見られます。
また、建物の老朽化に伴って改築(リフォーム)をしたいけれど、住宅ローンの審査が通らないため、子供の経済力に頼って二世帯住宅にすることもあります。
ほかにも、もともと二世帯住宅に住んでおり、親世帯(子世帯から見た場合の祖父母)が他界したことをきっかけに、子世帯を住まわせるといったこともあります。

4-2.子世帯由来の事情

子世帯由来の事情では、土地が高騰していて土地から住宅取得までの資金を融通するのが難しいといった理由が最も多い印象です。
親がすでに住宅を持っている場合は、建替えやリフォームといった方法が取られます。
リフォームの際、玄関やキッチン、浴室、トイレなどの設備を増設することが多いですね。
気になる費用ですが、私が手掛けた物件の多くは、500万円から600万円ほどです。
例外として、ホームエレベーターを設置する大改造を行った物件は、なんと2,000万円超え。
反対に、躯体に触れないよう最低限の設備仕様で、200万円ほどで済ませたという例もあります。
なお費用面については、条件はありますが、改修後に居住を開始した年から5年間の所得税額が一定額控除されるという制度があります。

そのほかの子世帯由来の理由として、以下のようなものがありました。

・共働きなので子育てを手伝ってほしい
・出産を機に、大きなファミリー向けの住宅に住みたい
・親の住所が希望の小学校の学区である
・勤務地までの交通アクセスがよい

今どきの親世代は独立志向が高いうえに、自分の親の介護を経験している方が多い世代です。
そのため、同じ介護の苦労を子供に背負わせるくらいなら施設で暮らしたいと希望する方も多くなりました。
意外と、二世帯住宅は親世帯からより子世帯からの要望で実現する印象があります。

5.まとめ

二世帯住宅のトラブルにおける最大の原因は、「お城の主が二人居ること」だといえるでしょう。
現代は技術や情報の進歩が早く、世代間のギャップは広まる一方のように感じます。
このことから、インテリアや生活様式も一世代違うだけで大きく変わり、親世帯と子世帯の求める方向性が離れてしまうようです。
家具や家電も多様化し、選び方や使い方の面でも、親世代と子世代が共感することは少なくなりました。
このギャップを埋めることは、容易なことではありません。
ですから、まずはなんのために二世帯住宅に求めるかを明確にしておきましょう。
そのうえでメリットとデメリットを踏まえて、目的にあった住宅を計画すれば、自ずと生活における擦れ違いを減らせるはずです。